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不動産売却を行う上で知るべき「媒介契約」について!種類ごとの違いは?

公開日:2021/08/15  最終更新日:2021/06/02


不動産は高額なもので、売買には専門知識が必要ですから、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的でしょう。不動産売却の際に会社と結ぶのが「媒介契約」です。媒介契約は3つの種類があり、それぞれ契約内容や手数料が異なります。自分の都合に合ったものを選びたいものです。そこでこの記事では、3種類の媒介契約について紹介しましょう。

媒介契約とは?

不動産を売却するには、個人の力では限界があります。そこで不動産会社に依頼して買主を探してもらうことになるでしょう。不動産会社は売買が成約した場合、仲介手数料を受け取ります。しかし不動産は高額なものですから、思うように売れるものではありません。そのような場合に生じるのが不動産会社への不信感ですが、トラブルを防ぐために売主と不動産会社は契約を結ぶ決まりになっており、契約は内容によって3種類にわかれています。

成約時の仲介手数料の上限とは?

ちなみに成約時に不動産会社が受け取る仲介手数料の上限は、取引額が200万円以下の場合「取引額の5%+消費税」、200万円以上、400万円以下の場合「取引額の4%+2万円+消費税」、400万円以上の場合「取引額の3%+6万円+消費税」となっています。3,000万円の不動産の売却仲介に成功した場合、105万6,000円を不動産会社は得られるのです。

3つの媒介契約のそれぞれの特徴

媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶ「一般媒介契約」、一社のみと契約を結ぶ「専任媒介契約」、専任媒介契約よりも契約内容がより厳しい「専属専任媒介契約」の3種類にわかれています。

一般媒介契約のメリット・デメリット

メリットは複数の不動産会社に売却の仲介を依頼できるので、不動産を探している人の目に止まりやすいことでしょう。

デメリットは自社だけに任された物件ではないことから、不動産会社が営業に力を入れなくなる可能性があることです。販売活動に注力していても、他の不動産会社に先を越されるかも?と考えると、力が入らなくなるかもしれません。また建物だったら内見の申し込みがあるたびに、売主に連絡を取り、カギを借りなければならないのです。他の仲介しやすい物件が優先される可能性があります。

専任媒介契約

メリットは不動産売却の仲介を任せるのは1社だけとなり、2週間に1回は売主に報告をしなければならないので、営業活動に力を入れてくれることです。自社HPやチラシに掲載してくれるかもしれません。また専任媒介契約の場合、自社で買主を見つけたら、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。また、他の不動産会社が買主を見つけた場合でも、売主から仲介手数料を受け取れるのです。不動産会社にとって、美味しい物件となるでしょう。

デメリットは美味しい物件を自社だけのものにしたくて、情報を独り占めするかもしれないということです。1社だけの営業力に頼るのが不安なら、おすすめできない媒介契約だといえます。

専属専任媒介契約

メリットは売主への報告義務が1週間に1回と増えることです。プレッシャーを感じる分、専任媒介契約より営業活動に力が入りそうですね。デメリットは不動産会社を通さずに買主を見つけても、仲介手数料を支払わなければならないことです。

不動産売却における媒介契約の注意点とは?

媒介契約を結ぶときには、以下の3つに注意しましょう。

いたずらに解約するのは危険

不動産が思ったように売れなかったり、不動産会社の対応に不満があったりすると、媒介契約を解約したくなるかもしれません。しかし解約には、3つの媒介契約ごとに違いがありますから注意が必要です。一般媒介契約ならいつでも好きな時に解約できますが、それ以外の契約は3カ月縛りになっています。契約期間中の解約は、違約金などを請求される恐れもあるため、浅はかな知識で解約するのは危険です。3カ月が過ぎて更新時期が来たときに解約を検討しましょう。

レインズへの登録を依頼しよう

レインズ(REINS)とは公益社団法人・不動産流通機構が運営する、不動産情報のネットワークのことです。売りに出されている不動産の情報はレインズに登録され、全国の不動産業者が共有することになります。専任媒介契約なら7日以内、専属専任媒介契約なら5日以内にレインズに登録しなければならないのですが、一般媒介契約の場合は登録義務がありません。レインズに登録されているのといないのでは買主を見つけるスピードが変わるため、一般媒介契約でも登録を依頼してみましょう。

仲介手数料は会社により異なる

上で「3,000万円の不動産の売却を仲介した場合、不動産会社は105万6,000円を手にできる」と解説しました。しかし、この金額は「上限」であることに注意が必要で、仲介手数料は一律ではないのです。松本でも仲介手数料が安い会社があったり、高いところがあったりするなど、かなりの幅があります。媒介契約を結ぶ時は最初から1社だけに絞ることなく、複数社を比較したうえで行いましょう。

 

3種類ある媒介契約のどれが向いているかは、売主の思惑や不動産の性質によって異なります。またとにかく早く売れてほしいというならば、媒介契約以外に買取を行っている不動産会社を選ぶ必要があるでしょう。また媒介手数料や担当者の人柄も異なるため、自分のプランに合った不動産会社を選びは大切になるのです。

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