松本市で不動産(土地・中古戸建・マンション)の売却を検討されている方にランキング形式でおすすめの業者を紹介します!

不動産売却の査定価格はどうやって決まる?

公開日:2020/11/01  最終更新日:2020/10/16

松本市で不動産売却を検討しているなら、まず不動産査定の依頼から始めることになるでしょう。戸建て・分譲マンションなど物件を問わず、保有する不動産の売却価格を知るためには査定が欠かせません。今回は不動産市場の状況によって刻一刻と変動し続ける不動産価格の査定について、その方法や査定価格がどのように決まるのかを解説します。

まずは査定の依頼方法の選び方から学ぼう

売却価格となりうる値段を、市場相場に明るいプロフェッショナルである不動産仲介業者に算出してもらうことを「不動産査定」と呼びます。ここで注意したいのは、これは売却価格となりうる値段であるということで、不動産会社が実際に買い取る金額ではない点です。不動産売却の場合は他の業界と少し異なり、見積もりを行った会社がそのまま買い取る訳ではありません。

依頼する不動産会社が決まったら、次は依頼方法を選びます。手法は主に2種類があり、目的や状況に見合った方法を選ばなければなりません。過去の物件の売買データを基に行うのが、簡易査定です。物件を見ずに大まかな価格相場を予想する手法であり、机上査定とも呼ばれています。

周辺一帯の似通った物件を調べて、最近の路線価や公示地価の実情を考慮しつつ売却価格を予測する方法です。路線価は道路に面した土地1平方メートルあたりの価格で、公示地価はそのまま土地の価格のことです。双方ともに国が定める価格であり、松本市で売却を検討している場合は松本市のそれぞれのエリアの価格を調べる必要があります。電話やメールなどで知ることができるほど、査定時間が短いのがメリットです。

一方担当者が直に物件の状態を確認する方法が、現地査定です。訪問査定とも呼ばれており、現地の物件および周辺の環境の調査を行って不動産売却価格を予測します。調査する要素は敷地の形状や境界、敷地と道路が接している部分の幅や上下水道・ガスなどのインフラなどです。現地にて詳細に調べてから算出するため、時間はかかるものの精度が高いのがメリットです。

不動産の査定額を計算する方法は主に3種類

査定額の計算法は新たに同じ不動産を創設することを仮定して評価する原価法、過去に売買された類似の物件と照らし合わせて判断する取引事例比較法、そして物件が将来生み出すであろう収益を想定して査定する収益還元法の3つです。

最初の原価法は再度同じ建築や造成することを想定するため、土地や戸建ての物件に用いられることが多くあります。取得するのに必要な再調達原価を割り出して、建物の築年数による価値の低下を割り引く減価修正を行います。税務で一般的となる住宅の耐用年数に関しては木造22年、鉄筋コンクリートでは47年として算出します。

過去に似た事例を探して行う取引事例比較法は、マンションを中心とした多くの不動産査定に用いられます。基本的には近隣の似通った物件をサンプルにして、相違点を比較考慮しながら行う方法です。たとえば松本市内に同じ物件がない場合は気候や道路、近隣の状況などが似ているエリアの取引事例を参考にする場合もあります。

なお取引事例比較法では転勤などの諸事情で手早く売り払われた物件をサンプルから省く事情補正、絶えず変わり続ける不動産相場を考慮する時点修正を視野に入れる必要があります。加えて特定のエリアだけが周辺と異なる道路事情や治安状態である場合を配慮する地域要因、リフォームの有無や日当たりなど個別的要因といった4つの要素を配慮するのが通常です。

査定する物件が将来生み出すと予測される収益から評価するのが、収益還元法です。投資用の不動産に適用されることが多く、他の方法と比べて経済的な合理性を含んだ手法となります。

査定価格は売却価格と同一ではないことに注意

ここまで査定の依頼方法や、価格査定の方法について解説してきました。最も気をつけておきたいのが、依頼して調べてもらった査定価格と売却価格は異なることが多いという点です。

主に3種類の方法のうちのいずれかを使用して物件を評価することとなりますが、あくまで予想した価格でしかありません。査定した不動産仲介会社が買うのではなく、買い取り手を探して販売時に仲介をしてくれるだけです。予想額であることと、その金額で売れる訳ではないことの2点をしっかりと理解しましょう。

悪質な例では、相見積もりを予測して一番高い査定額を提示する業者もあります。そして自社と契約させておいて、しばらく経ってから物件が売れないことを理由に値下げを提案するというからくりです。こういった事態を防ぐためには、どの査定法を用いてどんな基準で査定価格を提示したのかを確認することが必須です。もし少しでもあやふやな点やずさんな様子が見られたら、その価格では売れないと思った方がよいでしょう。

売却価格を確実なものにしたいのであれば、査定を行っている不動産会社に買い取ってもらうのが一番早いです。売却査定と同時に買取も行っている会社は、決して少なくありません。しかし一方でこの形態を取る会社の場合、相場価格の6〜7割程度の価格にまで下げられてしまう可能性が高いことがデメリットとしてあります。高く売りたいのであれば、仲介業者に依頼して買主を探す方がよいでしょう。

 

不動産売却のために依頼をする際には、簡易査定と現地査定の2つの方法があり、価格の計算方法は原価法・取引事例比較法と収益還元法の3種類があります。不動産仲介業者から提示された価格が適した方法・内容で算出されているかは自分で判断する必要があります。査定額は市場で売却できそうな予測価格であり、不動産会社が買い取る金額ではないことをしっかりと理解しておきましょう。

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