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不動産売却における「圧縮記帳」とは?注意点についても紹介!

公開日:2021/06/15  最終更新日:2021/06/02


不動産取引では聞きなれない用語が使われますが、そのひとつが圧縮記帳です。日常的に使われないからといって、知らなくてもよいものではありません。不動産を売却し、新しいものを購入するときには役に立つものであるため、大体の内容だけでも知っておきたい制度なのです。この記事では、圧縮記帳について大まかな内容を紹介しましょう。

圧縮記帳とはどのような制度?

圧縮記帳とは、不動産を売却したときにかかる所得税を少なくする制度です。たとえば所有している土地を売却して、新しい土地を購入する計画を立てていたとしましょう。所有している土地は1,000万円で購入したもので、2,000万円で売却予定となっています。購入予定の土地は1,900万円です。

所有している土地の売却金額より、新しい土地の購入予定金額は安いため、スムーズに売買は終わりそうなものですが、ここで譲渡所得税が問題になります。5年以上所有している土地の場合、売却して得た利益(譲渡益)に対して約20%、5年以下なら約40%の譲渡所得税がかかってしまうのです。結果的に、土地を売って手にできるお金は1,600〜1,800万円ほどになるでしょう。これでは、新しい土地の購入はできません。

圧縮記帳で損金として計上

そんな場合に用いるのが圧縮記帳です。不動産を売却することで得た譲渡益の一部を「圧縮損」として仕分けすることにより、損金処理をできます。これで帳簿上の譲渡益はゼロになるため、その年は譲渡所得税を収める必要がなくなるでしょう。

圧縮記帳がよく利用されるケースとは?

圧縮記帳を主に利用するのは法人です。よくあるのが、国庫補助金や保険金など思わぬ所得で固定資産を購入したケースでしょう。たとえば工場が国からの補助金で、新しい機械を購入した場合、補助金に法人税がかかってしまうと、新しい機械を購入することはできません。そのため帳簿上では、補助金で得た利益をゼロにする制度があるのです。

個人で圧縮記帳を利用できるケースとは?

上記の事例と似ているのが、個人で圧縮記帳を利用できる唯一のケースである、先述の不動産を売買するというものです。たとえば転勤などで、やむを得ず現在住んでいる家を手放して、新しい家を購入しなければならない場合が該当します。家を手放すことで得た利益に譲渡取得税がかかることを考えると、他にもさまざまな場面で費用がかかるため、引っ越しもままなりません。しかし圧縮記帳を利用することで、取得税を先送りできるのです。安心して新しい家を購入して、新生活をスタートできるでしょう。

圧縮記帳を行うメリット・デメリット

圧縮記帳を行うメリットは、譲渡取得税を先送りできることです。個人なら不動産を手放した場合にかかる税金のことを考えることなく、新しく不動産を購入できることを指します。また、法人なら国の補助金や保険金など本業以外で得た臨時所得を、税金のことを考えることなく、新たに設備投資などに回せるのです。

圧縮記帳を行うデメリット

圧縮記帳を行うデメリットは、後に支払う税金が高くなってしまいがちなことです。圧縮記帳は取得税を先送りできる制度なので、いずれ税金を収めなくてはなりません。しかし、これ自体はデメリットではないのです。しかし、税金が高くなる可能性があるのはデメリットといえるのではないでしょうか。

なぜ税金が高くなりがちなのか?

先送りした取得税を収めるタイミングとは、新しく購入した不動産を売却するときです。その場合も売却時の価格から、取得価格や取得・売却時の費用を除いた譲渡益に応じて所得税がかかります。注意したいのは新しく購入した不動産の取得価格が、圧縮記帳により減額されていることです。その分、税金が割高になってしまいでしょう。しかし、それ以外に大きなデメリットはないため、圧縮記帳は役に立つ制度といえそうです。

圧縮記帳を行う際に注意するべき点はある?

デメリットはあるものの、利用する価値がある圧縮記帳ですが、多少の注意点があります。

個人が利用できるのは限定的であること

法人が固定資産を取得した際に、圧縮記帳を行えるケースは国庫補助金や保険金を利用した以外にも、工事負担金や非出資組合の賦課金を利用した場合も含まれます。しかし、個人が利用できるのは「特定の資産の買い換え」のみとなっており、限定的となっているため注意が必要です。

必ずしも圧縮記帳がよいとはいえない

繰り返しになりますが、圧縮記帳は税金を納めなくするための方法ではありません。あくまでも税金を先送りする制度で、後で支払う場合に割高になる可能性もあります。そのため、不動産を買い替えたからといって、絶対に圧縮記帳を行ったほうがよいとはいい切れません。そういう手段もある程度に覚えておきましょう。

 

個人が不動産を買い換えた場合に使える圧縮記帳は役立つ制度ではありますが、常に使えるわけではなく、なおかつ複雑な制度です。不動産に関する税制は複数あり、他も内容が複雑なものとなっていますから、取引になれていないと思わぬ損をしかねません。そのような時に頼れるのが、不動産売却時に適切なアドバイスをくれる人です。不動産取引には、その道に通じたプロフェッショナルを頼りたいものですね。

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