転勤や家庭の事情により自宅の住み替えをする場合、住宅ローンを完済していないマンションなどの不動産売却ができるか思い悩む人がいるものです。返済を終えるまで現在の自宅やマンションに住み続けなければいけないのか、詳しく理解されている方は多くないでしょう。そこで今回は、ローンの残債がある不動産売却が可能なケースに関してご紹介します。

自己資金で払えるか事前に確認しよう

自宅やマンションを売却しなければならなくなることが人によってはあるものです。不動産売却する場合、実際は残債が残っているケースが多いのですが、結論からいうとローン残債がある状態でも不動産売却できます。なお、売却代金が残債を上回る場合や下回る場合とではいくつか条件が異なってくるので注意が必要です。

売却代金が残債を上回る場合は、売却代金でまずは残りのローン金額を完済して、設定されている抵当権などの抹消を行わなければいけません。不動産を売却し不動産登記の名義変更を実行するので、抵当権に関する抹消手続きが必要です。完済することによって抵当権は抹消されるようになり、残債が売却代金より少ない場合は問題なく抵当権を外すことができます。

一方、売却代金が残債を下回る場合、差額を自己資金によって用意しないと抵当権が抹消されません。売却できなくなる仕組みです。たとえば松本市においてマンションを所有していて、1,000万円残債があり売却価格が500万円の場合、500万円は自己資金で充当すると抵当権を抹消できます。足りない500万円について分割払いで返済するということはできません。

売却代金できちんと完済できるか、売却代金が残債を下回ったとしても自己資金で支払うことができるか調べておくことをおすすめします。売却価格は松本市にある不動産会社に依頼すると、すぐに把握することが可能です。

買替ローンを利用できる場合もあります

売却代金とローン残債との差額を自己資金で準備できないならば、不動産を売却できないのかと心配する人もいるでしょう。自己資金が用意できないケースで売却する場合、同時に買替があるならば売却することが可能となります。

たとえば、松本市にあるマンションを売却して新しい住まいを購入してから、残債を新居ローンに含め新しい借入れを行う買替を利用できます。買替の利用によって払ってきたローンより金利が下がるケースや、お得となるケースもあるでしょう。売却により損失が出た場合、居住用財産の特例条件に合致していれば、所得税や住民税などが減税されるという優遇措置を利用することが可能です。

築20年以上の物件になると、多少急いだとしても査定価格はそれほど変わりません。自分の物件がいくらくらいになるか、松本市にある不動産業者に問い合わせみると便利です。査定価格をチェックしてよく似た条件の物件がどれぐらいで販売されているか把握することもできます。

買替は収入に比較的余裕がある人や、今の借入れ時より大幅に収入が増えたような人に向いています。利用できるケースは限定的なもので、買い替える物件に関する担保価値に左右されることが多くあります。借入れができたとしても支払額が増加することがほとんどなので、将来的にきちんと支払い続けられるのか、松本市にある不動産業者などに相談することをおすすめします。

任意売却を選択するという方法もあります

ローン支払いを滞納している場合、金融機関と話し合いにより任意売却を行うことが可能です。返済が滞っていると借入れ先になる金融機関により、所有のマンションが差し押さえられたり競売に掛けられたりするかもしれません。競売では相場よりも安く落札されるケースが多いので、たくさんの債務だけが残る可能性があります。

しかし、任意売却の場合は実勢価格に凡そ近い価格で取引されるので、残債が競売より少なく済むケースも多くあります。支払いが苦しい時は早めに不動産会社などに相談してみることをおすすめします。返済を進めていき残債が残らないような金額で、物件が売却できるのがよいです。残債があっても住まいの買替などで売却することが可能なケースもあるので、松本市にある不動産会社に気兼ねなく相談することをおすすめします。

任意売却はローンなど借入金が返済できない場合、売却した後もローンが残ってしまう物件を金融機関の合意を得てから売却する仕組みです。ローンを滞納・延滞すると、債務者が分割で返済する権利（期限の利益）は失われ、お金を貸している金融機関は残っている全額を一括返済することを求めることが可能となります。

残債務を一括返済できないなら、金融機関は担保になる自宅を売却し、売却代金から貸しているお金を回収する方法にうつります。返済が苦しい時、松本市の不動産業者に相談するとさまざまなアドバイスを受けることができるので便利です。

住宅ローンが残っている物件でも売却することは可能ですが、売却代金が残高を上回る場合と、下回る場合では条件が異なるので注意が必要です。買替を利用することもできますが、買替を利用する際はよく利用条件や注意点を確認してから慎重に判断することをおすすめします。また、不動産業者や金融機関と話し合うことによって、競売より高く売却できる任意売却を行うことが可能です。

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