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不動産売却にかかる税金の種類とは?賢く節税するためのポイントも紹介

公開日:2021/07/15  最終更新日:2021/06/02


不動産を売る手続きは複雑なものですが、とりわけ煩雑なのが税金にかかわるものでしょう。「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」の4種類がかかり、譲渡所得税が最も高額でわかりにくいものです。この記事では、不動産売却に関わる税金面での問題をわかりやすく解説しましょう。節税などについて興味のある人は参考にしてください。

譲渡所得税について紹介!

譲渡所得税とは、10種類ある所得税のひとつです。土地や建物、株式、ゴルフ場の会員権といった資産を売却(譲渡)することで得た所得を指します。10種類の所得にかかる税金はそれぞれ計算方法が異なるため、分けて算出(分離課税)した上で納税しなければなりません。つまり、サラリーマンでも確定申告が必要になります。

また譲渡所得は、不動産が売れた金額(収入金額)にそのままかかるわけではありません。収入金額から購入した金額(取得費)や手続きにかかった金額(譲渡費用)、「特別控除額」を引いた金額(課税譲渡所得金額)にかかってくるのです。

特別控除とは?

「収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額」今まで説明したことは、上の式にまとめることができます。期待していたより安価な価格でしか不動産が売れず、赤字になってしまった場合は税金がかからないのはもちろん、黒字額(譲渡所得)が「特別控除額」を下回った場合も税金はかかりません。特別控除にはさまざまな種類がありますが、最も一般的なものは3,000万円という金額です。「譲渡所得が3,000万円未満の場合は、特別控除により譲渡取得税がかからない」と覚えておきましょう。

住み替え特例とは?

また現在住んでいる住居を、新しい住居の購入のために売却した場合は、黒字になった場合でもすぐに譲渡所得税を収める必要はありません。将来、新しい住居を手放す時まで、譲渡所得税を先送りできるのです。この制度を「特定のマイホームを買い替えたときの特例(住み替え特例)」と呼びます。

譲渡所得税の税率はどれくらい?

譲渡所得額が3,000万円以上なら、上回った金額分(課税譲渡所得金額)に税率をかけた金額を収めなければならないのですが、税率は不動産を所有した期間によって2つに分けられます。「5年以上の場合=20.315%=所得税15%+復興所得税0.315%+住民税5%」、「5年以下の場合=39.63%=所得税30%+復興所得税0.63%+住民税9%」で算出できるため、参考にしてください。

譲渡所得税以外にかかってくる税金の種類

不動産売却の譲渡所得税以外にかかる税金は「印紙税」「登録免許税」「消費税」の3種類です。

印紙税

不動産を売買した際に貼らなければならない収入印紙の金額です。不動産の売買金額に応じて金額が決められており、100〜500万円以下の場合は1,000円、500〜1,000万円以下の場合は5,000円、1,000〜5,000万円以下の場合は1万円といった具合に、金額は上昇していきます。

登録免許税

ローンを支払っている最中の不動産には抵当権が付いており、自由に売買することはできません。不動産を売却するにはローンを完済しなければならないのですが、抵当権を抹消する手続きにかかるのが登録免許税です。物件1つにつき1,000円となっていますから、建物付きの土地の場合は2件、2,000円を納めなければなりません。

消費税

不動産業者に支払う「仲介手数料」や司法書士や融資手続きに支払う「手数料」には、消費税がかかります。また投資や事業用の不動産の売却にも消費税はかかるでしょう。

不動産売却時の節税対策

以上のように不動産を売却するときは、譲渡所得税以外にも3種類の税金がかかってしまいます。税金を節約するには、どのような方法があるのでしょうか。

さまざまな控除を利用する

譲渡所得が3,000万円未満の場合、今住んでいる住居を住み替える場合、所有期間が5年以上の場合など、国はさまざまな控除を用意しています。これらはすべて節税に使うことができるものですから、充分に活用しましょう。

所有期間が10年以上なら税率はさらにダウン

所有期間5年以上・以下で税率が20.315%と39.63%にわかれますが、10年以上になると税率はさらに低くなります。たとえば課税譲渡所得が6,000万円以下なら14.21%となり、大きな節税になるのです。ちなみに不動産の所有期間は、売却した年の1月1日で数えます。たとえば2015年4月1日に購入した不動産を2020年の4月1日に売却した場合、2020年の1月1日に売却したと見なされるのです。5年以下の所有した場合の39.63%の税率が適用されてしまうので注意してください。売却時期を調節することで、大きな節税になるでしょう。

 

不動産を売却する機会は頻繁にあるわけではないため、譲渡所得税について充分な知識を持っていないのは当然のことでしょう。しかし、たとえば不動産の所有期間によって、税率が大きく変わってくるなど、知らなければ損をすることは多々あります。そのような場合に頼りになるのが、不動産会社の存在です。松本にも相当数店舗がありますから、まずは相談してみましょう。

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