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不動産を売却するなら契約不適合責任について知っておこう!

公開日:2022/11/15  最終更新日:2022/11/04


不動産の売却を検討中であれば、契約不適合責任についてしっかりと把握しておきましょう。契約不適合責任は、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。しかし、2020年4月から民法の改正が施行されました。売主にも非常にかかわりが高く、これから不動産の売却を検討している方は変更点や適用条件などの把握が必須です。

民法改正で契約不適合責任はどう変わる?

2020年4月、民法の改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」になりました。これにより不動産を買う人の権利が明らかにされ、売主は売買契約の内容に適合した商品を引き渡す義務を負うこととなります。

損害賠償

1つ目は損害賠償請求についてです。改正前は信頼利益の範囲内での請求であり、不動産を打った人に故意過失があるかどうかは不要でした。「故意」=わざと、「過失」=うっかりです。つまり売主がわざと、またはうっかり欠陥を伝え忘れていた、契約時に触れていなくても適用されませんでした。しかし、改正後は故意過失があれば履行利益の範囲内で損害賠償請求ができます。つまり「わざと」や「うっかり」がなければ損害賠償の請求はできません。

契約解除

2つ目は契約解除です。改正前は契約の目的が達成できない場合解除できましたが、改正後は「催促しても売主が応じない場合に解除できる」「契約の目的を達成できない場合・履行拒絶された場合などに催告なしで解除できる」となりました。以前は何かしらの問題が生じ契約の目的が達成できないときだけ解除できましたが、改正後は催告することや履行拒絶されるなど直接アプローチすることも追加されています。

追完請求

3つ目は追完請求で、契約どおりの内容で進めることを求める権利です。改正前は規定がありませんでしたが、改正後に権利が生まれました。

代金減額請求

4つ目は代金減額請求です。欠陥がある場合、その分の代金の減額を請求できる権利です。こちらも改正前は規定がありませんでしたが、改正後は権利が生まれました。欠陥などがあった場合に減額するなどの値段交渉ができるということです。

瑕疵担保責任と契約不適合責任

「契約不適合責任」に変更になったことで生まれた買主の権利を解説しましたが、この章では変更点を少し深堀りして説明します。

善意無過失でなくても売主に責任追及できる

「瑕疵担保責任」では、不動産を買った人が瑕疵について善意無過失でなければ請求できません。つまり気づいていてもわざと黙っていたり、不注意で知らない場合では適用されません。しかし改正後の「契約不適合責任」であれば、買主が善意無過失でなくても責任追及できることとなりました。

不動産を購入した人にとってはプラスの権利となりますが、売主にとってはどうでしょう。後から責任を追及されてトラブルになるのは御免です。こうした事態を避けるため、売主は不動産に欠陥がないか徹底的に調べ、欠陥がある場合は契約に含めて進めたほうがよいでしょう。

不動産を買う人が売る人に対して請求できる権利が増え範囲が広がった

改正前の「瑕疵担保責任」で契約を解除できるのは「契約の目的が達成できないとき」のみです。しかし「契約不適合責任」では、それ以外の条件の時でも契約が解除できるようになりました。また、新たに追完請求や代金減額請求の規定が設けられたことも大きな要因の1つであるといえるでしょう。買主は売主に対して請求できる範囲が広がり、売主は広い範囲での責任を負うこととなります。

請求期限

不動産を買う人が請求できる権利が増えて範囲が広がったほか、売主に対する責任の請求期限も変更されました。旧法であるの「瑕疵担保責任」の場合、売主が瑕疵を知ってから1年以内における明確な権利行使が必要です。

しかし「契約不適合責任」になると、売主が欠陥を知ってから1年以内に買主に相手に通知すれば権利が保全されます。権利の実現はその後5年以内です。不動産を売った人が欠陥について悪意や重過失があれば適用されませんが、なければ1年以内の通知、その後5年以内で実行すれば間に合います。

売主側が注意すべき点とは

「契約不適合責任」では買主が売主に請求できる権利が増え、その範囲も広がりました。そのため、売主は以前よりも責任を追及しなければならない場面が多くなることでしょう。このようなリスクを避けたい場合、売主はどのような点に注意すべきなのでしょうか。

把握している欠陥は必ず伝える

善意がある方は「欠陥を伝えることは普通なのでは?」と思うかもしれませんが、あえて欠陥があることを隠したまま不動産を売却する人もいます。

その理由は「早く売却したい」「なるべく高い値段で売却したい」などであり、自分の利益を優先させた考え方です。改正前はそれでも請求できる権利の規定はありませんでしたが、改正後は新たに設けられることになります。

これにより売主のリスクは増えたとも言えるでしょう。このリスクを回避するには、把握している欠陥を不動産屋仲介会社や相手に必ず伝えることが重要です。

特約による免除や期間制限を利用する

「契約不適合責任」は、特約を設ければ免除・期間制限ができます。これを利用するのであれば、不動産仲介会社を通して契約書を作成しましょう。自分たちで契約書を作成する場合は、不動産の専門家による確認・監修を受けると間違いないでしょう。

まとめ

「契約不適合責任」について解説し、改正前との変更点も説明しました。改正によって売主へのリスクも高まりますが、事前に伝えておくべきポイントを押さえていれば避けられます。欠陥があることを知っていれば不動産仲介会社や相手に伝え、その内容を契約に含めた状態で進めましょう。また、万が一を考えて瑕疵保険へ加入するのもおすすめです。加入していれば損害賠償請求をされたとき、その賠償金などが補填されます。

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