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住宅ローンを滞納し続けるとどうなる?売却はできるの?

公開日:2021/09/15  最終更新日:2021/11/05


「住宅ローンの返済が苦しい」という方の中には、「不動産を売却することで住宅ローン返済に当てられないか」という方もいると思います。結論を述べると住宅ローンを払えなくなった場合でも、不動産売却をすることはできます。ただし、状況によって取れる選択肢が変わってきます。その選択肢についてお伝えいたします。

住宅ローンを払えなくなったらどうなる?

住宅ローンを払えなくなった場合の不動産売却方法は2つあります。

1つは「一般売却」、もう1つは「任意売却」と呼ばれるものです。「一般売却」とは、通常の売却方法で、「任意売却」より高値がつきやすい売却方法になります。「任意売却」は、債権者に同意を得た上で不動産会社に売却を任せる方法で、「一般売却」より安値がつくことが多い売却方法です。これだけ聞くと、「なぜ任意売却という方法があるのか」と思われるかもしれません。

その理由は「家の売却益と貯金を合わせて残りの住宅ローンを一括返済できる場合」でなければ、「一般売却」はできないからです。もし、売却益と貯金を合わせても一括返済ができないのであれば、やむを得ず「任意売却」を選ぶことになります。

また、もし「一般売却」も「任意売却」もできなければ、「競売」となり、不利な条件で家を売却せざるを得なくなり、最終的には立ち退きを迫られることになります。住宅ローンの支払いが苦しい場合、できるだけ早い段階で「一般売却」を行うことがおすすめです。もしそれも難しい場合、「任意売却」の手段を取り、「競売」になってしまうのを避けることをおすすめします。

払えなくなる前に!一般売却をしよう

先ほども触れたように、住宅ローン返済が苦しくなり、家の売却を考えている場合、できるだけ「一般売却」を行うことがおすすめです。住宅ローン滞納期間が長くなるほど、残された売却手段が「任意売却」「競売」だけになってしまうので、住宅ローンが払えなくなりそうな予測が立った時点でなるべく早く一般売却を検討しましょう。

一般売却のメリットとしては、「任意売却より高値で売れる可能性が高い」「債権者の同意がいらない」ということが挙げられます。「債権者の同意がいらない」ため、ある程度自分の意思で不動産売却を進めることが可能です。

ただし、上でも述べたように、一般売却したお金と貯金などで一括返済ができない場合、「一般売却」を行うことはできません。その場合、「任意売却」するしかなくなってしまうので注意が必要です。もしあなたが、「売却益と貯金などで住宅ローンを一括返済できそう」であれば、ぜひ「一般売却」を検討してみることをおすすめします。

競売になる前に任意売却という手段も

もし、「すでに数か月ローン返済を滞納してしまっている」場合や「売却益と貯金を使っても、住宅ローンの一括返済は難しい」場合、「任意売却」をすることをおすすめします。この状況だと「一般売却」はできないので、もっとも条件のよくない「競売」の手続きに入ってしまう前に「任意売却」を検討しましょう。「任意売却」のメリットとしては「競売より高値で売れる可能性が高いこと」「売却益を返済に当てた後の残りの住宅ローンは分割返済の交渉ができること」「引っ越し代金を売却益から確保できることもあること」の3つが挙げられます。

住まいの売却以外でやるべきことは?

「住宅ローンの返済が苦しい」状況にあるとき、住まいの売却以外にやるべきこととして、以下の5つが挙げられます。

1つ目は「金融機関への相談」です。金融機関に相談することで、現在の経済状況を見て、「住宅ローンの減額」や返済スケジュールを見直す「リスケジュール」をしてもらえる可能性があります。

2つ目は「住宅ローンの借り換え」です。現在より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、月々の返済額を下げることができます。また、「住宅ローンの借り換え」を行うことで、住宅ローン総額を減らせる可能性もあります。

3つ目のやるべきこととして、「生活の見直し」が挙げられます。「住宅ローンの返済は苦しいが、まだ滞納はしていない」場合、生活の中の固定費を見直したり、必要ない車や所有品を売却することでローンの返済にあてることができる可能性があります。

4つ目は、「三大疾病保障特約付きの団体信用保険に加入していないかチェックすること」です。三大疾病保障特約付きの団体信用保険に加入している場合、ガンや急性心筋梗塞、脳卒中といった病気で住宅ローンの支払いができない場合、住宅ローンは免除になります。もしあなたが、そういった病気のために住宅ローンを返済できない状況に陥っているのであれば、ぜひ一度確認してみることをおすすめします。

最後の5つ目は「個人再生手続きをすること」です。もし、住宅ローンのほかにも多くの借金が溜まってしまい住宅ローン返済ができない場合、個人再生手続きをおすすめします。「個人再生手続き」とは、住宅ローンなど一部のものを除いたすべての借金を5分の1程度に減額してもらい、原則3年程度で分割返済をしていく手続きのことです。自己破産だとすべての債務が免除になる代わりに住居も取り上げられてしまいますが、「個人再生手続き」であれば、住居に住みながら生活を立て直していくことができます。

 

ここまで、「住宅ローンを払えなくなったらどうなる?」「払えなくなる前に!一般売却をしよう」「競売になる前に任意売却という手段も」「住まいの売却以外でやるべきことは?」の4点についてお伝えしてきました。住宅ローンの支払いが苦しい場合でも不動産売却は可能ですが、それぞれの売却手段にはいくつかの条件があります。この記事の情報が、あなたが適切な売却手段を見つける助けとなれば幸いです。

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